賃貸借契約書は、賃貸物件を借りるための契約書のことを言います。売買契約とは異なり、契約をある一定の期間継続されることが特徴です。賃貸借契約書の作成は実務では頻繁に求められる一方、記入事項が多く、正しい書き方がわからないという人も多いのではないでしょうか。
ここでは賃貸借契約書の書き方や雛形を手に入れる方法、自分で作成する際の注意点などを詳しく説明していきます！
賃貸借契約書（ちんたいしゃくけいやくしょ）とは
前述したように、賃貸借契約書は アパートやマンションなどの賃貸物件を借りるための契約書のこと 。契約に関してもっとも効力を持つ書類であり、契約後は契約書に書かれている内容を基準として責任の所在や分担について判断されます。
賃貸借契約書と重要事項説明書の違い
賃貸借契約書は重要事項説明書と混同されやすいですが、全くの別物。
賃貸借契約書は 賃借人と賃貸人 が結ぶ書類であって仲介のお手伝いをする形になります。（不動産会社が大家やサブリースしている場合は除く）一方、重要事項説明書は主に 不動産会社が借り主 に説明する書類となります。
ゆえにも書類の種類も異なり、賃貸借契約書は賃貸物件を借りるための契約書ですが、重要事項説明書は名前の通り、契約前に借り主が把握しておかなければならない重要な事項を事前に説明し、了承を得るための書類です。
不動産に関する知識がない一般人が内容を理解しないまま契約をしたら、契約後トラブルを引き起こす可能性があります。そういったトラブルを防止するためにも「重要事項の説明を受けた」という証拠に重要事項説明書に署名と捺印をし、実際の契約書の手続きに移る、という流れになります。
印紙について
印紙税が課税されるのは、印紙税法で定められた課税文書に限られています。
基本的には 建物や施設、物品の賃貸借には印紙税は発生しませんが、土地または地上権の賃貸借には印紙税がかかります 。ですので、賃貸借契約書が課税文書に該当するか否かの判断は契約書に書かれている内容に基づいて判断されることとなるのです。
印鑑について
基本的に賃貸借は、実印でなくとも契約が成立します。ですが、国の補助がもらえる物件など特別な案件では、実印及び印鑑証明が必要なこともあります。
【主な印鑑の種類】
▶実印
実印は、市区町村の役所に印鑑登録し、実印として認められた印鑑のことです。▶認印
認印は、主に荷物の受け取りや書類などの確認に使用する印鑑です。▶銀行印
銀行に口座を開設するときに届け出る印鑑のことです。
連帯保証人について
連帯保証人は一般的な賃貸契約書の中で「連帯保証人は賃貸人が賃借人に対して負う債務について連帯で保証する」と定められています。
近年民法の改正も入り、連帯保証人が保証すべき金額に限度は定められていませんでしたが、連帯保証人が負うことになる限度額（極度額）を明記することが必要となりました。
連帯保証人は基本的には三親等以内の身内がほとんどですが、支払い能力がある人であれば対象者となりえます。
契約時に支払い能力があるかどうかを判断しなければならないため、本籍地、勤務先、収入などの支払い能力についても確認が必要です。
申込みの段階で連帯保証人の収入証明が必要となり、審査が通ったら印鑑証明書を提出してもらい、契約書・確約書等に実印を押印する作業が必要となります。
合意更新・自動更新・法定更新について
不動産の賃貸借契約の期間は、居住用は2年間と設定され、事業用の場合は3年で設定されていることが多いようです。更新方法は3種類あり、合意更新・自動更新・法定更新に分かれています。
- 合意更新：互いに更新案に合意し契約書を再度作成することで更新とする。
- 自動更新：契約終了した際、同一条件、同一期間の賃貸借契約を更新する旨を予め定めておき、契約終了とともに自動的に更新される。
- 法定更新：借地借家法第26条により、期間満了前の6ヶ月から1年以内の間に通知をしなかった場合、契約期間満了までに合意更新が成立しなかった場合に更新が成立する。
賃貸借契約書の雛形（ひな形）はどのように手に入れる？
賃貸借契約書は必須事項が多く存在するため、雛形を使用している業者も多いようです。
ここでは、どのようにすれば雛形を手に入れられるかご紹介していきます！
無料のワードやエクセル書式を探す
全宅保証協会保証協会（ハトマーク）や全日不動産協会（ウサギマーク）等の協会に加入している人は、協会ホームページよりダウンロードすることができます。もしくはインターネット検索をすると無料テンプレート等も多く存在しますので、内容を確認後ダウンロードしてもいいかもしれません。
賃貸管理システムやソフトを導入する
賃貸借契約書を始めとする各種書類を用意するのが面倒な人は、賃貸管理システムやソフトを導入することにより、全て揃えることができるものも存在します。
エクセルやワードのテンプレを利用した場合、賃貸借契約書はひとつ契約するごとにファイルがひとつ増え、またひとつ契約するとファイルが増え…という形で、多くのファイルを管理しなければなりません。
また、契約開始日や賃料、物件情報等もファイルを開かなければ確認することができず、少々面倒という特徴もあります。
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賃貸借契約書を自分で作る場合の注意点
ここまでは賃貸借契約書のひな形やテンプレートのご紹介をしてきましたが、賃貸借契約書を自分で作成したいという人もいるのではないでしょうか。
まず、賃貸借契約書には、 「物件情報」、「設備等」、「残置物」、「契約期間」、「家賃/敷金/礼金」、「貸主情報」、「管理者情報」、「解約」、「違約金」 に関しては必ず記載しましょう。
その他、以下の内容に関しては必要があれば記載するようにしましょう。
修繕や原状回復に関する内容
賃借人は賃貸人から借りた物件を退去する際、借りたときの状態に戻さなければなりません。 これを「原状回復」といい、大半の賃貸借契約で定められています。
一般的には、経年劣化や自然摩耗（日常使用）によって出た修繕は賃貸人が負担し、賃借人の故意や過失によって生じた修繕は、賃借人が負担します。そのため、賃貸住宅の退去時に賃借人に追加請求が必要になった場合、「借りるときにはすでに損傷があった…」などとトラブルにあることも。そんなトラブルを防ぐために、特約に記載しておいたり、別紙で書類を作成しておいたりすると退去時の精算がスムーズになります。
敷金に関する具体的な手続き
敷金などを借主に求める場合、金額と返還に関する具体的な手続きなどを定める必要があります。
前述したように、敷金や原状回復費については特にトラブルに発展するリスクが高いため、しっかり取り決めしておきましょう。
禁止事項
入居者トラブルを防ぐためにも、取引を行う際は禁止事項は設けるようにしましょう。
主に以下のような項目が挙げられます。
■無断転賃
基本的に、無断転賃（借りた物件を無許可で他の人に又貸しすること）は禁止するのが通常です。■ペットの飼育
こちらもオーナーの許可がなければ禁止とすべきです。もし「可」にする場合も原状回復費に通常よりも多くお金がかかることを考慮し、敷金をプラス1カ月で設定したほうがいいでしょう。
また、ハムスターなど小型の動物はペット不可でも問題ないとするのか、ペット可でも「中型犬1匹まで」など数と大きさを指定するかどうかも検討すべきです。■迷惑行為
深夜の騒音や楽器の演奏などについて禁止するような記載をしましょう。■共用部や駐車場の使用
敷地内の駐車場以外の場所に無許可で車を駐車する、共用部に荷物を置くなどを禁止するかどうかです。
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今回は賃貸借契約書に関して詳しく説明いたしました。
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