現在不動産業界で働いている方や宅建士の資格を取得した方の中には、独立開業を考えている方も多いのではないでしょうか。不動産業を開業する際は 手続きを進めるだけでなく、同時に開業後の経営に関しても考えていかなければなりません。
そこで、この記事では経験者・未経験者で不動産業の開業を目指している方のために、手続きの流れや資金・必要な基礎知識を徹底解説していきたいと思います。事前に準備をしておくとスムーズなことなどもありますので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産業を開業するまでの手順と流れ
不動産業を開業するまでには、さまざまな手続きが存在します。ひとつずつ詳しく説明していきます！
【はじめに】必要な免許や資格
不動産業に携わっている方はすでにご存知の方も多いかと思いますが、不動産の開業には、 「宅地建物取引業」 の免許と 「宅地建物取引士」 の資格をもった人材が必要です。
不動産会社として申請するので、本人が「宅建士」の取得者でなくても問題ありませんが、取得者が専任している必要があります。開業する本人が後から資格取得しても構いませんが、営業を行う事務所などの拠点ごとに、一定数以上の専任の宅地建物取引士の設置が義務づけられています。この一定数は国土交通省令により事務所の規模、業務内容などを考慮して定められています。事務所については、事務の補助などの人も含めて、少なくとも業務に従事する者の5名に1名以上の割合で宅建免許保持者をおく必要があります。
また、申請には事務所を持っていることも前提条件であるため、開業する前に準備しておくといいでしょう。
●新規で事務所を借りるケース
事務所を新たに借りる場合に注意したいのは、その地域で需要があるか、競合がいないかなどです。この事前調査を行うか否かによって後の営業活動にも大きな影響を与えます。契約予定の事務所の最寄りの不動産屋を調査しておくようにしましょう。また、賃貸物件の場合は固定費として毎月費用が発生していくので、先を見据えた価格帯の物件を選ぶことをおすすめします。
●自宅を事務所にするケース
自宅で開業を検討している方は、社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることを意識してください。また、一戸建てを事務所として使用する場合は、事務所専用の出入り口があったり、プライベートと分離された独立スペースがあったりすると良いでしょう。
【STEP.1】法人化する場合は会社を設立する
主な流れは以下の通りです。
- 商号決定：会社名を決定する（使用できない文字もあるので注意してください。）
- 印鑑作成：法人用印鑑を作成してください。【約8,000円】
- 定款作成；事業目的、本店所在地、設立出資金、発起人氏名等の記載。
※行政書士の先生に頼むこともできます！ - 定款認証：管轄の公認役場で事前に定款をチェックしてもらい、認証をおこないます。
※行政書士の先生に頼むこともできます！【手数料：52,000円、印紙代：4,000円＋行政書士依頼費】 - 登記書類作成：設立登記申請書、本店・資本金決定書、印鑑届出書など作成します。
- 資本金振り込み；1円からでも設立できますが、一般的には100万円〜300万円です。
- 会社設立登記：本店所在地を管轄の法務局で行ってください。【150,000円または資本金の0.7%のいずれか高い方】
【STEP.2】宅地建物取引業の申請
宅地建物取引業に関しては、事務所がひとつの場合は、所在地の都道府県知事に申請します。事業所が県をまたぎ複数ある場合は、国土交通大臣への申請が必要となります。必要な申請書類と手引きにつきましては、下記サイトをご参照ください。
申請書類の作成が終わったら申請を行い、審査に通れば免許通知のはがきが届きます。
【STEP.3】営業保証金の納付
営業保証金は、不動産業者が営業を開始する前に供託所に供託する金銭等のことです。この保証金は不動産取引の相手方が損失を受けた場合に、その損失をきちんと弁済できるようにするためのもので、義務となっています。
ちなみに、不動産保証協会に加入した場合、弁済業務保証金分担金60万円を納付することで営業保証金の代わりとすることができます。保証協会とは宅建業者のみを社員とする一般社団法人で、国土交通大臣が指定したもののことを言います。主に苦情の解決や研修業務、弁済業務などを行ってくれる協会です。
現在は2つの保証協会があり、それぞれのロゴマークから、 全国宅地建物取引業保証協会は「ハトマーク」、不動産保証協会は「ウサギマーク」 として親しまれています。
▶営業保証金制度（法務局に営業金保証を供託する制度） ※主たる営業所1000万円、従たる事務所（支店）：1ヶ所あたり500万円
▶弁済業務保証金制度（宅地建物取引保証協会に供託する制度） ※主たる営業所：60万円、従たる事務所（支店）：1ヶ所あたり30万円
ちなみに不動産業を営む上では、宅建協会に加盟して営業した方が有利です。
なぜなら宅建協会に加盟することで、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステム「レインズ」の利用が可能となるからです。開業したばかりであれば扱える物件がひとつでも多いほうがいいですよね。協会加盟によるレインズ利用は物件収集の非常に有効な手段となりますよ！
【STEP.4】事業の広告宣伝
不動産業を開業したらひとりでも多くのお客様に知ってもらう必要があります。近隣へのポスティングや、WEBサイトの作成、有名ポータルサイトの出稿などは最低限行いましょう。これらの作業が苦手な方はHPが楽楽制作できたり、ポータルサイトへ一括入稿できる不動産システムを導入するのもおすすめです。
また、多くの不動産会社がSNS・ブログの記事の告知を行っています。気軽に無料で情報が発信できる点が魅力ですので、ぜひ取り入れてみてください！
未経験でも開業に失敗しないために意識したいこと
これから開業をしたいと考えている方のために、開業する上で意識しておくべき点を実際の経営者にインタビューし、まとめてみました。
独立開業資金を抑える
不動産業を法人として行う場合の資金の目安は約1500万円前後（免許の申請、事務所開設費など）と言われています。
個人事業主として開業し、自宅を事務所にするなど節約しても、最低でも800万円は用意しておくべきでしょう。
【事務所開設に必要なもの（1箇所）】
- 敷金、初期賃料、内装工事費
- 事務家具、OA機器費
- 通信費（電話・インターネット開設費含む）
物件の費用を計100万～300万円、QA機器費用を20万（PC・家具等を自前で用意）～100万円、通信費を5万～10万円程度と考えると、事務所を解説するだけでも25万～410万円の幅があります。
開業資金は低いに越したことはないので、抑えられるとことは抑えるようにしましょう。
営業保証金（供託金）を抑える
前述したように、営業保証金は主たる事務所1箇所で1,000万円と高額なため、自分で用意するのはなかなか難しいでしょう。そんなときは 保証協会へ加入する ことにより費用が抑えられますし、業界の最新情報や会員向けの経営に役立つ情報が取得できたり、「レインズ」が使えたりとさまざまなメリットがあります。
不動産システムで事務作業を効率化したり人件費を削減したりする
開業後の運転資金で特にネックとなるのが人件費です。
目安としては、人件費は売上に対して4割以内に抑えると良いと言われていますが、開業したての頃は売上が安定しないこともあり、なかなか判断が難しいでしょう。
そんな時におすすめしたいのは、不動産賃貸管理システムやソフトを導入する方法です。これらのシステムには、各種書類作成やポータルサイト一括入稿、顧客管理や図面作成などが全て搭載されているので、従業員数人分の代わりとなってくれます。
初期費用＋月額5万円以内のシステムやソフトも多く存在しますので、使いやすく欲しい機能が搭載されているものをセレクトしてみてください。
これから開業を考えている方におすすめ「楽楽賃貸EBS（エビス）」
これから開業し、なるべく資金を抑えたいと考えている方におすすめなのが「楽楽賃貸EBS（エビス）」。
楽楽賃貸EBSは以下の業務を一括で管理することができ、業務の効率化を図ることができます。
- 各種契約書（賃貸借契約書、重要事項説明書、紛争防止条例、精算書、取引台帳、オーナーとの媒介契約書、オーナーとの管理契約書、確約書、更新覚書、等）の作成。
- ホームページサービス（ReBlo、town360、簡単不動産プロ、SUUMOホームページサービスPLUS、アットホームのホームページ作成ツール、HOMES ANNEX、等）の出稿。
- 家賃集金代行や契約更新案内、解約業務、トラブル対応、修繕対応、スタッフとオーナーとのコンタクトログ共有
- 解約退去時の原状回復工事に発生する工事の見積書作成、下請けへの発注書作成、請求書作成、領収書等の帳票作成
- 不動産賃貸システムEBSに内蔵されている募集図面のテンプレートは10種類以上。情報をExcelに出力することで簡単に図面を作成することが可能なうえに、オプションで各社オリジナルの図面を作成することもできる。
- ポータルサイト（SUUMO、HOMES、アットホーム、レインズ等）の出稿作業がボタンひとつで簡単に登録
- 保険申込書の作成、保険領収書の作成、保険加入手続き支援 等…
実際に不動産会社を20年経営してきた社長とタックを組み開発したシステムなので、使いやすいだけでなくあったら嬉しい機能が豊富に搭載されています。導入後の無料サポートサービスも充実しており、何かわからないことがあれば画面共有やテレビ電話を使用してわかりやすく説明してくれます。
楽楽賃貸EBS（EBS）は100以上の不動産賃貸管理に関わる業務をサポートしてくれるだけでなく、 初期費用198,000円（税抜）＋月額29,800円（税抜） と他社のシステムと比べてもコストパフォーマンスが高いのが特徴です。
2021年12月末まで初めてご入会の方限定で お得なキャンペーン も行っていますので、気になる方はお問い合わせください。
不動産業の開業を考えている方は初期費用と固定費のバランスが大事
宅地建物取引業者として事業を開業する際は、開業の流れや費用などを把握した上で、円滑に手続きが進められるよう事前に準備しておくことが大切です。また、不動産業の開業を検討している方は、初期費用や固定費をなるべく抑えることが成功への近道といえるでしょう。
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